La notion d’ensemble immobilier unique
Le Conseil d’Etat avait déjà par le passé délimité les contours de la notion d’ensemble immobilier unique en posant le principe selon lequel si « une construction constituée de plusieurs éléments formant, en raison des liens physiques ou fonctionnels entre eux, un ensemble immobilier unique, doit en principe faire l'objet d'un seul permis de construire, elles ne font pas obstacle à ce que, lorsque l'ampleur et la complexité du projet le justifient, notamment en cas d'intervention de plusieurs maîtres d'ouvrage, les éléments de la construction ayant une vocation fonctionnelle autonome puissent faire l'objet de permis distincts, sous réserve que l'autorité administrative ait vérifié, par une appréciation globale, que le respect des règles et la protection des intérêts généraux que garantirait un permis unique sont assurés par l'ensemble des permis délivrés » CE 17 juillet 2009, Commune de Grenoble, n° 301615, Publié au recueil Lebon.
Par un arrêt du 28 décembre 2018, le Conseil d’Etat précise à nouveau la notion d’« ensemble immobilier unique », afin de faire profiter au pétitionnaire d’un permis de construire unique.
En l’espèce, le maire d'Anglet avait délivré à deux sociétés des permis de construire du 15 octobre et 4 décembre 2015 et deux permis de construire modificatifs du 25 juillet 2016 en vue la réalisation de grands projets consistant dans la construction d’un bâtiment collectif et de villas.
Les requérants ont saisi le tribunal administratif de Pau en vue de solliciter l’annulation de ces permis. Par un jugement du 7 juillet 2017, le tribunal administratif de Pau a fait droit à leurs demandes au motif que les projets de construction en cause exigeaient, du fait de leurs caractéristiques, une autorisation de construire unique.
Saisie par un pourvoi par les sociétés pétitionnaire, le Conseil d’Etat a annulé le jugement litigieux estimant que les deux projets bien que situés sur deux terrains contigus, ne constituaient pas un ensemble immobilier unique.
Après avoir rappelé le considérant de principe précité établi en 2009, il a jugé que :
« si une construction constituée de plusieurs éléments formant, en raison des liens physiques ou fonctionnels entre eux, un ensemble immobilier unique, doit en principe faire l'objet d'un seul permis de construire, ces dispositions ne font pas obstacle à ce que, lorsque l'ampleur et la complexité du projet le justifient, notamment en cas d'intervention de plusieurs maîtres d'ouvrage, les éléments de la construction ayant une vocation fonctionnelle autonome puissent faire l'objet de permis distincts, sous réserve que l'autorité administrative ait vérifié, par une appréciation globale, que le respect des règles et la protection des intérêts généraux que garantirait un permis unique sont assurés par l'ensemble des permis délivrés. Il s'ensuit, d'autre part, que lorsque deux constructions sont distinctes, la seule circonstance que l'une ne pourrait fonctionner ou être exploitée sans l'autre, au regard de considérations d'ordre technique ou économique et non au regard des règles d'urbanisme, ne suffit pas à caractériser un ensemble immobilier unique ».
Ce faisant, le Conseil d’Etat a estimé que le tribunal administratif avait commis une erreur de droit pour apprécier le lien fonctionnel des bâtiments en cause en se fondant sur les seuls éléments techniques (desserte par une même voie d’entrée et de circulation interne, même rampe d’accès aux parcs de stationnement respectifs, mêmes réseaux d’eau, d’électricité, de fibre optique et de gaz, éclairage collectif et d’autres équipements annexes tels qu’un poteau incendie, des boîtes aux lettres et un local de stockage de conteneurs à déchets et une même conception architecturale).
Les éléments techniques ne peuvent suffire à caractériser un lien fonctionnel suffisant entre des constructions distinctes, situées sur des terrains contigus.